中国产业园区经历了十多年的 "造城运动"后，现在已经进入存量时代，供需失衡与运营能力不足成为行业最大痛点。根据Wind机构数据预测，截至2025年，全国产业园区总建筑面积将达到62亿平方米，但长三角地区平均去化周期已延长至28个月，北京、上海、深圳等一线城市空置率分别为18.3%、17.3%、13.2%，二、三线城市空置率普遍更高。更值得引起注意的是，政策红利消退后，行业同质化竞争催生恶性循环，部分产业园区形成“降租-降质-客户流失”的螺旋循环。

上述数据的反差让产业园区运营亮起红灯，传统运营的粗放模式在当前行业态势下已经难以为继。数据显示，民营投资园区空置率普遍超过50%，研发办公类园区空置率亦达40%。这一现象反映出，产业园区招商已经逐渐走过拼房租优惠、拼区域税收返还和拼综合政策奖励的“三拼”阶段。长期以来，许多产业园区运营过度依赖地方政府的高额税收返还、专项补贴等政策，虽能短期完成招商指标，却忽视了产业生态链的构建和运营服务能力的沉淀，导致园区发展后劲不足，短板问题日益凸显。

 

PART - 1传统运营思路的三大短板

短板-1资金链承压

当前产业园区普遍陷入"开发投入~运营亏损"的恶性循环，其根源在于大开发背景下，产业园区规划体系的双重割裂。

在物理空间规划层面，大量产业园区沿用传统商办设计标准，忽视新兴产业对层高、荷载、电力系统的特殊需求，例如，生物医药园区未预留环评处理空间，智能制造厂房荷载标准不足等现象屡见不鲜。

在产业生态规划层面，大部分园区在规划设计时，没有考虑未来一段时间内产业的发展态势及构建适应产业发展的生态网络。例如，未建立产业链匹配模型，商业配套与产业员工需求错位，仓储物流与生产动线冲突等问题直接推高企业运营成本。这种割裂式规划导致“建成即过时”，即便通过税收返还等政策红利短暂完成招商，仍因产业配套缺陷造成企业流失，导致产业园区空置率高，资金回笼断流，难以弥补前期巨大的开发投入，最终形成"补贴招商-企业流失-再补贴"的负向循环。

短板-2 盈利模式单一

传统产业园区营收主要依赖销售收入和租赁收入的商业模式，收入渠道单一，缺乏多元化盈利模式。究其原因，主要在于过去对产业园区的运营，还停留在租售思维模式下，未在经营过程中积极探索创新的盈利模式，导致运营能力开发不够、积淀不够，开发新盈利模式的能力弱，未能有效构建起多元的盈利产业生态链。

而竞争力强的产业园区，就非常重视构建完整的产业生态链，勇于探索新模式，增强园区的服务能力，打造出多元化的盈利模式，不仅能吸引优质企业入驻、增加园区收入来源、提升园区的品牌价值和吸引力，还有助于产业园区长期稳定的运营，促进区域内产业稳定发展，带来区域内经济的可持续发展。

短板-3服务能力滞后

传统的产业园区的运营服务内容，还停留在基础的“四保一服”（保安、保洁、保绿、保修、客服服务）层面等，这些服务虽然能够满足入驻企业基本的办公需求，但已经无法适应现代企业对园区服务的更高要求。随着企业的发展和产业的升级，对法律、技术、财税等专业服务的需求日益增长。然而，目前大多数园区在这些方面的服务能力还存在明显的不足。

企业服务能力滞后，不仅限制了园区对优质企业的吸引力，也影响了园区内企业的成长和发展。产业园区运营方需要认识到，提升服务能力是提升园区竞争力的关键，尤其是当企业支付过多租金溢价却未获得等值服务时，必然导致企业流失，增加空置率，持续招商也会损失更多的佣金、成本和损失叠加。

所以，产业园区未来应当打造专业的服务团队或与外部机构合作，为入园企业提供更全面、更专业的服务支持，赋能企业成长，三方共建良好的营商环境，促进园区与企业的共同成长。

 

PART - 2构建深度运营的四大路径

我国产业园区正处在转型升级的关键节点，从“空间提供商”向“价值共创者”的转型已势在必行。在存量竞争的时代背景下，产业园区若想突破发展瓶颈，必须立足当地产业发展现状、经济结构、经济发展态势、政策导向，以及结合产业园区现有产业配套和硬件设施进行全面评估，重新梳理产业园区的定位，在此基础上构建产业生态体系、服务体系等，不断提高深度运营能力，方能在存量竞争中培育出穿越周期的核心竞争力。那么，产业园区如何构建深度运营能力？

路径-1深度调研，重新定位

在产业园区运营中，精准定位是深度运营的基石。通过深度调研，明确园区的主导产业、空间结构、配套需求、后期运营策略等，才能为后期运营的良性循环打下基础。以下创新实践为行业提供了可借鉴的路径。

1. 产业服务生态

苏州生物医药产业园基于生物医药行业特征构建"载体租赁+股权投资+CRO服务（Contract Research Organization，合同研究组织）"三维模型，其盈利渠道包括：生物医药CRO服务收入（占总营收39%）、股权投资退出收益（年均回报率21%）、仪器共享平台使用费（覆盖运营成本15%）。（数据来源：苏州工业园区2022年生物医药专项报告）

2. 数字服务延伸

北京中关村软件园运用独特的产业优势，开发“电子产业大数据服务平台”，为企业提供数字解决方案，帮助企业实现数字化升级。其盈利渠道主要有：园区SaaS系统订阅服务（续费率92%）、数字经济人才培训（年培训1.2万人次）、智慧园区标准输出（技术授权收入年增45%）。（数据来源：中关村科技园区2023年创新发展白皮书）

3. 文旅融合模式

广东东莞松山湖高新区探索出的“文旅融合模式”，将产业园区定位为"科技+旅游"综合体，打造华为欧洲小镇等网红地标，开发产业研学路线。其盈利渠道主要有：旅游门票及衍生消费（占年收入28%）、企业定制参观服务（年服务超300家企业）、产业IP授权，与12个品牌达成联名合作。（数据来源：《2023年东莞松山湖文旅发展报告》（松山湖管委会官网））

4. 打造产业链特色园区

广东深圳的企生活集团将所运营的65个产业园区分成产业办公型园区、工业物流园区、商写综合体园区三个产品线，对每个产品线的园区都进行了精准定位，制定了不同的运营策略，如：位于深圳市龙华区的1970科技小镇项目，原为民兴工业园，企生活将其重新定位为“产学研一体化”的跨境电商网红园区，招商率常年保持在98%以上，客户满意度连续多年超89%；已成为片区内的明星园区，是产业园区深度运营的标杆案例。

路径-2构建以需求为导向的服务体系

产业园区应结合企业类型，以入园企业需求为核心，建立覆盖全生命周期的服务体系，针对初创企业、成长型企业和龙头企业提供差异化服务。通过持续关注企业经营状况，获取企业不同阶段的实际需求，如：定制政策申报、技术落地、市场对接等需求服务包，覆盖企业从孵化到成熟的全流程，助力企业实现持续经营。

例如，企生活集团作为粤港澳大湾区领先的产办资产运营商，其打造的企服平台，通过创新服务模式，为企业提供全生命周期的经营陪伴服务。包括政策支持、资源对接、财税服务、法律咨询、办公用品集采、管理咨询等服务，帮助企业降本增效。

路径-3构建产业链生态

产业园区应结合区位优势、自身资源和产业基础等，分析主导产业的产业链结构，明确上游原材料供应、中游生产制造、下游销售服务等关键环节，针对产业链中的薄弱点和缺失环节，提升现有产业供应链服务质量和服务能力，打造完整的上下游产业服务链条。

通过深度运营服务反向吸引行业内的龙头企业入驻园区，发挥其在产业链中的引领和辐射带动作用，鼓励其与上下游中小企业建立稳定的供应、生产、销售等协作关系，实现资源共享、优势互补，形成产业生态集群。

路径-4打造智慧园区

智慧化升级是产业园区提升深度运营能力的关键路径。首先需要完善园区数字基建，打造高速稳定的网络环境，互联互通的软硬件设施，实现设备运行状态的实时监测与管理。在此基础上，建立统一的数据中台，整合园区内各类运营数据，实现数据的标准化管理和价值挖掘，为园区管理者提供精准决策支持。通过大数据分析技术，优化资源配置，如分析企业入驻与退租数据、能耗数据、交通流量数据等，提升运营效率。

 

PART - 3企生活的深度运营

企生活集团坚守产业园区深度运营策略和“客户第一”的价值观，深耕资产运营行业近20年，经营管理着65个项目、管理面积超过500万平方米、入园企业年总产值超1000亿。

企生活拥有成熟的资管运营标准化体系，能提供规划研策定位、升级改造、招商、运营、物业管理等多位一体综合服务，为资产持有方提供一站式全产业链的资产管理运营解决方案。

深度运营-1精准园区定位，重构产业生态

企生活根据园区所在的区域板块的经济发展情况、产业发展成熟度、园区现有产品优势、区域内政策资源等，进行精准的产业定位，在此基础上，企生活招商策划公司通过招商大数据平台及传统的招商渠道，遴选出能够搭建上下游产业链的企业入驻园区，在招商环节构建上下游产业链。如招引龙头企业入驻，利用龙头企业的技术、资本、品牌等优势，吸引上下游配套企业入驻，实现优势互补，产业聚集。

在招商渠道方面，企生活除了传统的合作伙伴、行业协会、自由经纪人等渠道外，还自主研发了招商大数据平台。招商大数据平台汇集了企生活近20年沉淀的近200万家企业客户资源，动态存储了近6万家各行业的意向迁址企业，且实时更新和注入新的企业客户资源。通过此平台可以高效检索匹配意向入驻企业，快速完成招商目标。

深度运营-2企服深度赋能，提升续签率    

企业服务是企生活“深度运营”的重要组成模块，主要提供产业服务和办公服务，如政务服务、财税管理、法务服务、知识产权、装修设计、办公器材租赁等服务，重点以提升客户满意度为目的，从而提高客户续签率、收缴率，降低换手率和空置率。

深度运营-3 AI数字化管理，提升运营效率

企生活集团在资产运营管理行业，率先实现数字化、专业化、体系化的运营管理，自主研发了行业领先的数字化运营系统，深度赋能企业经营。企生活数字化运营中心，实时监控60余个项目的实时运营情况，高效赋能企业服务、物业服务、日常运营等。

深度运营-4  完善的物业管理体系

企生活集团以入园企业需求为导向，打造完备的物业管理体系。企生活物业会根据不同的园区定位及入驻企业的差异化需求，制定对应的服务策略，超预期满足入驻企业的需求。如以电商企业为主的园区，物业服务倾向于满足年轻化人群的工作和生活需求；工业物流园区的服务则倾向于专业的运输调度与协调服务、完善的仓储管理服务、严格的安全与消防管理服务等。